住建部：棚改不搞一刀切，因地制宜推进货币化安置

发布时间：2018/7/13 14:58:25    浏览次数：10197    来源： 中房网 cjjt-fdc

住建部7月12日召开吹风会，发布了今年上半年棚户区改造进程和下半年相关工作安排。据了解，今年1月至6月，全国棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5%。下一步，住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，还将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。

住建部同时表示，商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

棚户区改造取得历史性成就

据住建部介绍，我国棚户区改造取得历史性成就，棚改的持续推进，对稳增长、促改革、调结构、惠民生发挥了一举多得的作用。

一是改善了棚户区居民住房条件。2008—2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。其中，2013—2017年，全国棚户区改造累计开工2645万套，6000多万居民“出棚进楼”，共享改革发展成果，促进了社会公平，维护了社会和谐稳定。

二是促进了以人为核心的新型城镇化。截至2017年底，全国累计开工改造林区棚户区166万套、垦区危房238万套、国有工矿棚户区305万套，促进了林区、垦区、国有工矿的可持续发展。

三是促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。

四是提升了城市功能和综合承载能力。通过实施棚改，既改善了老城区人居环境，也引导部分人口向城市外围转移，促进了新区发展。

  五是带动了投资消费和经济增长。棚改带动了有效投资和建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。2013—2017年，全国棚改完成投资约6万亿元。

  因地制宜推进棚改货币化安置

住建部方面指出，各地对棚户区范围和标准的执行，总体上是好的，但也有一些地方存在部分问题，比如部分地方将棚改范围扩大到一般建制镇、有的地方把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入棚改范围。

  对此，住建部方面提出，下一步，住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。具体来看：

  一是，切实抓好棚改项目建设。各地应当及早开工新建项目，加快建设续建项目，加大棚改配套基础设施建设力度，努力做到配套基础设施建设与棚改安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用，严格工程质量监督管理，让更多困难群众早日“出棚进楼”，住得放心、舒心。

二是，依法依规控制棚改成本。各地要树立精打细算理念，严格依法依规办事，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

  三是，进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

  四是，因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

并不是要取消货币化安置

据住建部介绍，2015年以来，住房城乡建设部会同有关部门单位，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，指导各地因地制宜实施棚改货币化安置，商品住房库存量大、消化周期长的市、县，要完善政策措施，引导棚改居民选择货币化安置方式，既促进房地产去库存，也避免重复建设。

  但是，自2016年以来，一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存已经不多的情况下，没有有针对性地及时调整完善政策，棚改货币化安置比例仍然偏高。为此，住房城乡建设部通过召开会议等方式，督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。

2017年8月，住房城乡建设部会同发展改革委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》（建办保函〔2017〕551号）明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11月，住房城乡建设部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》（建保〔2017〕226号）进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

实际上，按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）及住房城乡建设部等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）等文件强调，棚改实行实物安置与货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。而住建部此次提到的督促各地因地制宜搞货币化安置，实际上并不是要取消货币化安置，而是更加强调因地制宜。

  专家称收紧是趋势，不会一刀切

作为货币化安置的主要资金来源，国开行在这一轮争议中成为焦点。

  相关数据显示，截至2017年末国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿元，过去三年间，政府在棚改上的总投入量累计超过4万亿元。

  国海证券研究所固定收益分析师张亮分析，自2014年创设PSL后，国家开发银行受鼓励大力提升棚改专项贷款，年新增棚改专项贷款占国开行新增总贷款的比例快速走高。若三四线城市销量下滑、房价不涨甚至下滑，政府通过拍卖拆迁土地来偿还贷款的方式面临挑战，货币化安置的资金链在偿还贷款这一环上可能面临断裂。

  近三年来，国开行年报中关于货币化安置的表述不断调整，从2015年的“积极推进”，到2016年的“有效衔接”，再到2017年“持续严控库存不足地区的货币化安置比例”，长期货币化安置的审批将越来越严格。央行7月2日公布的数据显示，6月央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加PSL共605亿元，这比5月的投放量少了近200亿元。

  对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，棚改的收紧是未来的趋势，但棚改不可能一刀切而是一个渐进式的过程，特别是棚改货币化安置对三四线城市商品住房库存起到了积极有效的作用。但随着一些区域库存消化进入尾声，继续采用大量的棚改资金进入市场，就会催生整个市场的投资需求。“根据市场商品住房库存量来看，棚改已经进入逐渐踩刹车的节点，此时政府采用渐进式的方式，也是延续因城施策、因地调控的方针，这也是一项合理的调控政策。”

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，今年上半年棚改任务的完成情况还不错，但反过来也说明，棚改的急迫程度相对是降低的。未来棚改的基础设施建设等力度依然会强化，但是棚改背后的金融财政工作预计会有收紧的导向。

国海证券研究所固定收益首席分析师靳毅在一份报告中提出，未来，长期棚改专项债券将有效替代货币化安置的资金来源。相较于政策性银行专项贷款，专项债券有利于限制地方政府债务水平，防控风险。这对央行和地方政府都将更有益处。