解密碧桂园快消式高周转

发布时间：2018/4/13 11:24:07    浏览次数：10138    来源： 北京商报 cjjt-fdc

从半年到3个月，房企老大碧桂园再一次刷新了“高周转”的底线。4月12日，一份来自碧桂园内部的文件流传市场。文件中，碧桂园董事局主席杨国强对企业高周转推进的情况表示不满，并给出一系列具体建议，将项目从拿地到开盘周期缩短至5个月甚至更短时间。在一些项目上甚至要做到拿地3个月开盘，仅是行业平均速度的1/3。

不仅如此，在区域布局方面，碧桂园也提出三四五线城市高周转、一二线城市鼓励发展的策略。显然，登顶榜首的碧桂园不仅对高周转出的风险做出了预判，更意识到作为已经不用设目标的老大，一二线城市在市场波动时的防火墙意义。

然而，渴望利用三四线优势支援和加快一二线城市布局的碧桂园，不但将面临三四线“后去库存时代”的疲软，更要面临超高速去库存可能带来的质量和官批的压力，更重要的是，一二线城市特别是核心城市越发艰难的拿地机遇，到底有没有空间让碧桂园调整，尚属未知。

高周转与降风险

包括上述提及的文件，碧桂园在一周之内连发三文，强调推进高周转，且文件真实性已得到知情人士的确认。在发文的同时，4月8日，碧桂园还特别召开了“高周转”专题会。

几个文件的核心均指向一个主题——不断提速高周转。按照要求，碧桂园在一些项目上要做到拿地3个月开盘，对此，有评论称：“碧桂园要把地产干成快消。”据相关信息显示，截至3月底，碧桂园年内共获取项目195个(共215个地块)，其中三四五线项目146个，已签订里程碑计划项目平均摘牌到动工1.65个月，摘牌到开盘5.2个月。而集团层面对此依然不满，他们希望看到的是没有最快，只有更快。有资料显示，如果开盘工期小于或等于3个月，项目总能够拿到20万元的奖励，而4-5个月期间才能不奖不罚，若超过5个月，项目所要面临的就是罚款，若工期大于7个月，项目总直接撤职。

5个月，对于一般房企意味着什么？据另一家行业领先房企相关人士对北京商报记者表示，从拿地到开盘各地情况有所不同，但可以平均达到6-9个月，这在行业内已属于领先。而通常主流地产商的拿地开盘周期则在8-10月。而更有一家不具名房企人士对于3个月的碧桂园速度表达了惊叹——非常疯狂。

不过，对于这样的速度碧桂园自身却显得很自信。碧桂园相关人士在接受北京商报记者采访时表示，只有高周转才能加快现金回款、降低资金成本。杨国强也曾表示：“高周转是抵抗认可风险最有效的手段。”

统计数据显示，2017年，碧桂园合同销售5508亿元，跃居行业第一。值得一提的是，2017年碧桂园加权平均融资成本为5.22%，碧桂园方面透露该数值已连续五年下降，但是横向比较中海的融资成本为4.27%，碧桂园仍有可下探空间。此外，2017年碧桂园的负债有所增加，其中银行及其他借款同比增加近96%。

上述不具名房企人士对此表示，“降低风险”也是今年房企的共同选择，碧桂园通过高周转来加快回款也可以被定义为行业缩影，只是碧桂园比别家更迫切、更激进了一些。

三四线的阵地

对于碧桂园而言，“快”不只是口号，从三个文件内容来看，碧桂园分别在设计、报建、工程工期 、运营等几个方面全面画出“线路图”，并给出执行标准。

上述碧桂园相关人士也进一步介绍，碧桂园的技术支持和投资报建方面的优势是成就“高周转”的武器。他举例称，碧桂园SSGF工业化建造体系与传统建造方式不同，以装配、现浇、机电、内装等工业化为基础，以机械化生产代替手工劳动，从工法、管理、技术和材料等方面全面提升开发速度。而在报建方面，碧桂园则通过提前设计规划、与当地政府提前沟通等一系列工作前置，最大程度加快报建审批速度，为缩短项目开发周期带来可能。

按照流出文件内容，碧桂园对于三四线城市项目提出了更为具体和严格的高周转要求，而对于一二线城市项目，更多的是投资奖励。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，碧桂园区域布局调整意图已显现。资料显示，截至去年底碧桂园共经营1468个项目，覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算，约58%的销售来源于三四线城市。

“三四线与一二线城市的失衡对于一家榜首企业显然无法接受。尤其是地产行业前十名的排行榜单上的房企无不实现了全国布局。新晋榜首无疑渴望摘掉‘三四线之王’的帽子，尤其是三四线城市去库存的利好正在逐渐散去的当下”，另有不愿具名的行业分析人士坦言。

对于城市布局的话题，碧桂园相关人士向北京商报记者回应表示，在达到相应规模后，平衡布局也是碧桂园的选择。

警惕“快”的并发症

在接受北京商报记者采访时，多位房企人士都表达了对“高周转”策略的认可，但是对于“速度”却解读不同，他们纷纷表示，快的基础是品质，如何警惕高周转带来的“并发症”是房企需要共同研究和解决的。另值得一提的是，在碧桂园高周转内部文件传出的同时，碧桂园高强压的工作风格也引发业内的讨论。

对此， 严跃进表示，高周转的模式要警惕单纯的规模至上思路。企业在积极进取的同时还需避免“大跃进”。例如盲目定指标、压缩工期，制定奖惩刺激销售往往是欲速而不达，尤其是对于产品质量和品质风险的控制。

对于市场上的这一担忧，碧桂园相关人士回应表示，碧桂园的高周转是建立在设计、报建、工程工期 、运营等多方面全系统支持下的提速。仍以碧桂园的SSGF工业化建造体系为例，具有高品质、高速度、低能耗等优势。全部项目始终贯彻新工艺、新体系的建造理念，在大大超出行业建设速度的水平上，全面提升产品质量。

业内人士指出，碧桂园的高周转策略之所以受到关注，在一定程度上也反映行业生存状态。加快三四线城市的周转，并将奖励制度向一二线城市倾斜，显示出企业在享受了三四线去库存红利后，将重点转向一二线城市，追求平衡布局的战略和心态。但作为转型与布局的基石，实现三四线城市的高周转，虽然是房企降低风险、加快回款的利器，但对于已经冲到房企第一位置的碧桂园而言，风险管控同样重要，快周转也意味着对于产品质量管控的要求提升。